Vous êtes iciNos Dossiers»Investir»Transmission»Afficher les éléments par tag : loyer - Limmo.nc | Le Portail Immobilier de Nouvelle Calédonie

La défiscalisation locale, atout de l'investissement

A l’heure où le secteur de la construction peinait un peu à trouver un nouvel élan, la loi de défiscalisation locale en vigueur depuis quelques mois offre de belles opportunités.

01En décembre dernier, le Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie donnait le coup d’envoi de la défiscalisation locale dans sa dernière version. Avec l’arrêté n°2013-3943/GNC relatif à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire, les élus du Territoire ont donné deux ans (jusqu’au 31 décembre 2015) aux investisseurs pour une véritable optimisation fiscale.

La mesure s’adresse aux particuliers et aux professionnels non soumis à l’impôt sur les sociétés. Ils doivent alors choisir de placer leur argent dans un ou deux logements intermédiaires – le maximum autorisé par la loi sur une année – neufs ou en l’état futur d’achèvement.

Le cadre de la loi

Attention néanmoins : on ne peut choisir le projet au hasard. En effet, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien (prix du logement auquel s’ajoutent les frais de notaire, les commissions aux intermédiaires et les droits d’enregistrement pour un logement neuf ou en état futur d’achèvement ; pour un bien que l’on fait construire, il s’agit du prix de la construction ainsi que des frais d’acquisition, de la viabilisation et de l’aménagement, des frais de notaires et de la TCA). Pour 2013, la réduction d’impôt ne pouvait dépasser 300 000 francs par mètre carré habitable et 311 250 francs en 2014.

Location et défiscalisation

Lorsque l’investisseur fait le choix d’un logement à proposer à la location, il se doit de veiller à deux critères majeurs pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Le montant du loyer mensuel par mètre carré est le premier de ces critères. Il ne peut dépasser, pour les baux signés en 2014, 1964 francs charges non comprises sur les communes de Nouméa, Voh, Koné et Pouembout ; ailleurs, le montant ne doit pas excéder 1612 francs par mètre carré. Le second critère à ne pas oublier concerne les plafonds de revenus (revus chaque année).

A titre d’exemple, les revenus d’une personne seule (locataire ou propriétaire-occupant) ne doivent pas dépasser 4 028 930 francs pour que le propriétaire bénéficie de la réduction d’impôt ; pour un couple, ces revenus passent à 6 849 180 francs. Autant de critères parfaitement maîtrisés par les agences immobilières auprès desquelles les contribuables candidats à l’investissement trouveront tous les conseils nécessaires à un investissement profitable et à une optimisation fiscale.

Joël Rousseau,
Acti Immobilier

Une fois le bien acquis, que puisje en faire ?

Si vous achetez ce bien dans le cadre du régime de primoaccédant, vous devez occuper ce bien en qualité de "résidence principale" dans les trois mois de son achèvement et pendant une durée minimale de 6 ans sans discontinuité. Le non-respect de cette condition entraînerait la requalification des réductions d'impôt ainsi obtenues.

Si vous achetez ce bien dans le cadre d'un investissement locatif, vous devez prendre l'engagement de louer ce bien pendant une durée minimale de 6 ans dans les douze mois suivant son achèvement à un locataire ou des locataires successifs qui en feront leur résidence principale.

A l'entrée du locataire vous devrez vous assurer du respect des plafonds de revenus des locataires (révisés annuellement), du respect des plafonds de loyer par m² selon les conditions fixées par la loi (révisés également annuellement). Les plafonds de loyers au m² ne sont pas identiques selon la position géographique de votre investissement.

On distingue ainsi deux zonages : Nouméa et VKP d'une part et le reste de la Nouvelle-Calédonie d'autre part. Le non-respect de l'une ou l'autre de ces clauses impliquera de facto la requalification fiscale de votre investissement.

Pour information, pour bénéficier du dispositif, le locataire ne peut être un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Le rôle des agences immobilières impliquées depuis de longues années dans la gestion de logements défiscalisés dans le cadre des régimes des lois métropolitaines Pons, Paul, Girardin...devient alors essentiel en raison de leur maîtrise de ce type d'investissement et des conditions d'éligibilité des locataires et des plafonds de loyers.

Frédéric Vilbesset et Laurent Verriez,
V2 Promotions Immobilières

Quelles sont les contraintes de construction liées aux logements éligibles à la défiscalisation locale ?

La seule contrainte est que cette loi de défiscalisation ne dure que deux ans.

Les personnes intéressées pour 2015 doivent donc se manifester rapidement auprès des promoteurs pour pouvoir en bénéficier. La principale contrainte pour un promoteur (logements en collectif) – et donc, par répercussion, pour un investisseur qui souhaite optimiser sa réduction fiscale – est d’avoir précommercialisé 50% du programme pour obtenir une garantie bancaire d’achèvement et pouvoir démarrer les travaux. Il faut compter entre 16 et 18 mois pour livrer les logements et obtenir la conformité et donc démarrer les travaux avant juillet 2014 pour une livraison fin 2015, ceci afin que les investisseurs puissent défiscaliser à partir de 2015.

Si le démarrage des travaux s’effectue tardivement, la livraison des logements interviendra en début 2016 et l’investisseur perdra un an d’optimisation fiscale (il conserve l’avantage des 6 ans mais aura un décalage d’un an). Or pour un investisseur qui recherche l’optimisation fiscale, il souhaitera défiscaliser le plus rapidement possible.

Cédric Fekkar-Sorris,
agence I-Mo

02A partir de quel montant d’impôt puis-je penser à la défiscalisation locale ? Il est possible d’investir quel que soit le montant de l’impôt. Tout dépend du montage financier qui est effectué. Mais cela devient véritablement intéressant à partir de 600 000 francs d’impôts environ pour l’acquisition d’un F2. Sur un produit à 20 millions de francs, il n’y aura alors aucun effort financier à fournir sur le Grand Nouméa. Il est même envisageable de réaliser un excédent !

On peut penser à la défiscalisation même si l’on paye moins de 600 000 francs d’impôts en créant une SCI à plusieurs (Uniquement SCI soumise au régime d’impôt sur le revenus). Les investisseurs montent la société à plusieurs et déduisent à hauteur de leur participation.

Ceux qui ont une capacité d’impôt plus importante peuvent évidemment investir dans des biens plus grands et plus onéreux.

Il faut bien avoir à l’esprit que, dès l’instant que l’on paye des impôts et que l’on entre dans le cadre de la loi, il est intéressant de penser à la défiscalisation. Il faut simplement choisir le bien selon son montant d’imposition et selon sa volonté ou non de fournir un effort financier mensuel.

Avec un impôt de 400 000 francs, l’effort sera de 15 000 francs par mois sur notre exemple de F2.

Quoi qu’il en soit, pour toute personne qui paye des impôts et qui souhaite investir, la défiscalisation locale est une opportunité intéressante.

Yann Cherri,
YC consultant

Tous les programmes immobiliers sont-ils adaptés à ce dispositif ?

03L’avis d'un professionnel de la défiscalisation :

« Tous les investissements sont potentiellement intéressants mais il ne faut pas oublier que le dispositif a vocation à favoriser le logement intermédiaire. C'est d'ailleurs dans ce secteur que la demande de logement est la plus importante.

La complexité du dispositif réside dans le fait que le produit doit répondre à plusieurs contraintes fiscales (plafond de prix par m², de loyer et de revenu des locataires) ; mais aussi économiques (état du marché, adéquation du produit avec la demande des populations à revenus intermédiaires). Or les investisseurs peuvent avoir tendance à rechercher des produits bien placés dans Nouméa. Les prix seront plus élevés et certains investissements peuvent offrir une rentabilité réelle inférieure s'ils sont faits en défiscalisation plutôt que de manière classique.

L'économie d'impôt n'est donc pas une fin en soi mais un moyen d'optimiser certains types d'investissements que les investisseurs immobiliers n'auraient pas tendance à privilégier. Il est donc important de faire une simulation avant de faire son choix et d'être parfaitement informé sur les contraintes fiscales qui entourent cet investissement. L'intermédiaire a un rôle de conseil important et doit être objectif. »

Voici une sélection d'articles similaires qui pourraient vous intéresser :

  • Une aide à l'accession à la propriété

    Lorsqu'on souhaite accéder à la propriété, il est bon de se renseigner sur les aides dont on peut bénéficier, cumulables avec les mesures de défiscalisation, applicables jusqu'en 2025. Encore faut-il remplir les conditions.

  • Défiscalisation locale, quoi de neuf pour 2017 ?

    Créée en 2013, reconduite l’année dernière, la défiscalisation locale a pour objectif de promouvoir l’habitat intermédiaire et surtout de relancer l’activité du BTP. En février, le gouvernement a réactualisé trois indicateurs concernant le loyer, les ressources et la surface défiscalisable. Et pour attirer les investisseurs, ces derniers peuvent désormais acquérir des parts d’un bien dans le cadre d’une SCI de portage.

  • Défisc locale : une mesure béton !

    Les professionnels de l’immobilier sont unanimes : la défiscalisation locale est nécessaire pour booster la construction de logements et permet de redonner un second souffle à tout un pan de l’économie calédonienne. Afin d’en garantir la pérennité, ils souhaitent aujourd’hui que le dispositif soit reconduit

  • La VEFA, une sécurité et des garanties

    La VEFA, vente en l’état de futur achèvement, concerne un logement neuf acheté sur plan, appartement ou maison individuelle. Le dispositif est soumis à une réglementation sécurisée dans l’intérêt du futur propriétaire, tant au niveau du suivi d’avancement de la construction que du financement, et se déroule en plusieurs étapes. Le point avec Nicolas Massé, vice-président de la CPI*.

  • Le Dispositif Calédonien de Défiscalisation

    Le dispositif calédonien de défi scalisation en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire, créé par la loi du pays du 13 décembre 20131, institue une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques. L’arrêté du gouvernement du 30 décembre 2013 est venu préciser les modalités d’application de cette loi.

© 2012-13 Groupe Les Nouvelles Calédoniennes - Conditions Générales d'Utilisation - Contactez-Nous