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Du bon usage de la société civile immobilière

Faut-il créer une société civile immobilière ? Cette structure juridique suscite un tel engouement que l’opportunité d’y recourir est presque devenue un préalable à toute acquisition foncière. Pourtant la société civile immobilière n’est pas une panacée.

 

La société civile immobilière  de gestion

Réunissant généralement un nombre restreint de personnes (deux au minimum), elle est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers acquis de tiers ou apportés par les associés et destinés à la location ou encore à l’usage de ses membres. Elle ne peut avoir pour objet d’acheter pour revendre, cette activité étant qualifiée de commerciale (sauf le cas des sociétés civiles de construction vente). Il ne lui est pas interdit de vendre un immeuble tant que cette opération reste exceptionnelle. La vente marque souvent, d’ailleurs, la fin de la société lorsqu’elle ne possède qu’un bien immobilier et que les associés s’en partagent le prix.

Le couple et la SCI

Couples vivant en union libre : ceux-ci sont toujours perplexes lorsqu’il s’agit d’acquérir ensemble leur logement. Différentes formules s’offrent à eux : SCI, indivision simple ou organisée, achat au nom de l’un pour la nue-propriété et de l’autre pour l’usufruit… Aucune de ces solutions ne peut être systématiquement recommandée. La création d’une SCI n’est qu’une solution parmi d’autres. Le mode d’appropriation doit être déterminé après avoir pris conseil auprès de votre notaire, en fonction de la situation personnelle de l’un et de l’autre. Ont-ils des enfants ensemble ou séparément ou des proches parents qu’ils n’entendent pas déshériter ? Exercent-ils tous les deux une profession ? Peuvent-ils bénéficier du régime de la primo accession ? La question de l’emprunt doit également être abordée, de même que celle afférente à la déduction de ces intérêts d’emprunt.

Couples mariés ou pacsés, attention : pour la transmission de biens, la situation des couples mariés ou pacsés est différente. Ceux-ci peuvent aisément se léguer un bien par testament car ils sont exonérés de droit de succession. Ils peuvent également opter pour une donation. De plus, l’époux ou partenaire survivant bénéficie sur le logement et sur les meubles d’un droit de jouissance gratuit d’une année. Si le logement appartient à une SCI, ce droit de jouissance gratuit ne bénéficie pas à l’époux ou partenaire survivant. De même que l’attribution préférentielle du logement et des meubles au profit du conjoint ou partenaire survivant se trouvant en indivision avec les héritiers du partenaire décédé, moyennant le paiement d’une soulte, est impossible dans une SCI. En outre, les intérêts d’emprunt, suite à l’acquisition du logement principal, ne peuvent être déduits fiscalement dans le cadre d’une SCI. La constitution d’une société civile n’est pas, dans ce cas, une bonne solution.

La transmission anticipée du patrimoine familial

Il ne faut pas perdre de vue que la création d’une SCI s’inscrit dans une logique de gestion de patrimoine à long terme. A ce titre, elle permet d’éviter les situations d’indivision. En effet, les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. La constitution d’une SCI présentera donc un intérêt particulier pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en continuant à gérer eux-mêmes ce patrimoine. Outre le pouvoir de gestion, les parents souhaitent fréquemment conserver les revenus du patrimoine transmis à leurs enfants, de façon à s’assurer un certain niveau de ressources leur vie durant. La création d’une SCI peut alors être avantageusement combinée avec la technique du démembrement de propriété. Soit les parents apportent la nue-propriété de tout ou partie de leur patrimoine immobilier à une SCI constituée avec leurs enfants, en se réservant l’usufruit et auront dès lors droit aux loyers des immeubles même s’ils transmettent la totalité de leurs parts à leurs enfants par donation. Soit ils donnent la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants : ce schéma offre une grande souplesse d’adaptation car les parents peuvent aménager dans les statuts les pouvoirs et droits respectifs des usufruitiers et nus-propriétaires et s’assurer ainsi une totale maîtrise de la gestion et des revenus de la société.

Les inconvénients de la SCI

La SCI est une véritable société. Ce statut implique la réalisation de formalités diverses comme la tenue d’une assemblée générale annuelle, la souscription d’un compte propre à la société auprès d’une banque, la tenue de la comptabilité. Par ailleurs, d’autres inconvénients peuvent être évoqués comme le coût engendré lors de la création d’une SCI notamment en cas d’apport d’immeuble ou encore le fait que les associés doivent répondre aux besoins de trésorerie pour faire face aux dettes sociales dans la mesure où la SCI ne dispose pas de revenus propres (ex : loyers). Ce n’est pas qu’en fonction des seuls avantages fiscaux que doit être prise la décision de créer ou non une société civile immobilière. C’est l’ensemble des considérations familiales ou affectives, professionnelles ou économiques et les perspectives d’avenir qui doivent demeurer déterminantes.

Texte | Maître Elisa Mougel, notaire Associé à Nouméa, membre du Groupe Monassier.

 

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