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Investir dans le Locatif

Dans de bonnes conditions, acheter un logement à crédit puis le mettre en location permet de rembourser son emprunt avec le loyer perçu. Investir dans le locatif revient alors à se constituer un capital sans avoir à mettre de l’argent de côté. L’opération est séduisante d’autant que la Nouvelle-Calédonie jouit d’une législation fiscale intéressante et que le marché du locatif s’y porte bien. Tour d’horizon.

La pression est constante sur le marché de la location en Nouvelle-Calédonie, en particulier à Nouméa et sur le Grand Nouméa qui concentrent l’essentiel de la demande. Deux Calédoniens sur trois résident dans cette zone. Alors qu’en 2011, un ralentissement a pu être observé à la vente, les prix proposés sur le marché locatif ont encore augmenté de 0,6 % à l’extérieur de Nouméa et de 3,3% sur Nouméa (source : IEOM - Janvier 2013). La ville est d’ailleurs souvent comparée à Paris en termes de prix à la location. Cette situation s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs favorisant un décalage entre l’offre et la demande. La croissance démographique d’abord reste très forte en Calédonie avec un taux d’accroissement naturel de 1 ,2 % en 2010 (source : ISEE). Il existe également un phénomène de décohabitation des ménages accompagnant l’évolution des moeurs. Pour répondre à la demande, il faudrait construire près de 6 000 logements par an. Or, à ce jour, les promoteurs peinent à en mettre sur le marché environ 2 500 et paradoxalement un ralentissement d’activité dans la construction de logements est amorcé depuis 2012, lié notamment aux réformes des aides fiscales, à la mise en place de la Taxe Communale d’Aménagement (TCA) sur les permis de construire et au nouveau Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) de Nouméa.

Autre raison d’être confiant : une part importante de la population n’est que de passage sur le territoire et se contente de louer sans envisager l’achat. Par ailleurs, les conditions d’accès à la propriété d’une partie de la population ne sont pas encore réunies. Les ménages aux revenus intermédiaires éprouvent encore des difficultés à réaliser leur projet immobilier même si des aides ont été mises en place (Prêt à Taux Zéro, Subvention de la Province Sud). De son côté, l’offre de logement se développe principalement à l’extérieur de Nouméa alors que l’essentiel de la demande porte encore sur la ville. Ce « décalage » contribue à reporter une partie de cette demande sur le marché locatif nouméen.

Une législation fiscale avantageuse

En Nouvelle-Calédonie, ni TVA onéreuse sur les frais d’agence ou les honoraires de gestion, ni taxation sur les plus-values immobilières. Les acquéreurs de biens neufs jouissent également d’une absence totale de taxe foncière pendant les cinq voire les dix premières années (selon le type de construction). « Ce sont de petits avantages mais qui, mis bout à bout, constituent une somme importante, explique Jean-Marie Berthelot, gérant d’un cabinet de conseil en défiscalisation parisien. Si on ajoute à cela la défiscalisation pour les investisseurs métropolitains, la Nouvelle-Calédonie est l’un des meilleurs endroits pour investir dans le locatif. »

Car non contente de cumuler les avantages liés à son autonomie fiscale, la Nouvelle-Calédonie profite des dispositifs mis en place par le gouvernement français pour favoriser le développement économique de l’Outre-mer et l’investissement dans l’immobilier locatif neuf. Actuellement deux lois coexistent. Jusqu’au 31 décembre 2013 il est encore possible de profiter du dispositif « Girardin Intermédiaire » et depuis le 1er janvier 2013 la loi « Duflot- Outre-Mer » est venue remplacer le dispositif Scellier. « La loi Girardin est plus intéressante pour les projets dont les permis de construire sont antérieurs à 2012, poursuit Jean-Marie Berthelot, puisque l’on peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 40%. Mais ces projets-là se font de plus en plus rares. » Pour les projets autorisés après le 1er janvier 2012, la loi Duflot permet quant à elle de bénéficier d’une réduction d’impôt de 29%. En échange, le propriétaire s’engage, entre autres, à ne pas avoir recours au logement comme habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Seuls les contribuables métropolitains peuvent bénéficier de ces dispositifs mais une loi inspirée du dispositif Scellier, réclamée par le Syndicat du BTP, est à l’étude en Nouvelle- Calédonie afin de créer localement une nouvelle incitation fiscale.

Attention au taux d’endettement

Bien sûr, s’il n’y avait que des avantages à investir, cela se saurait. Nul besoin d’être riche pour investir dans le locatif puisqu’il suffit de contracter un crédit mais il faut savoir que ce crédit impacte la capacité de financement du propriétaire en augmentant son taux d’endettement. « Cela tient au calcul que font les banques lorsqu’elles vérifient la solvabilité d’un client, explique Cédric Bérode, président de la Confédération des professionnels de l’immobilier. A titre d’exemple, si vous gagnez 300 000 F par mois et que vous percevez un loyer net de charges de 100 000 F, votre capacité de financement sera de 133 000 F (33%), somme de laquelle est retirée votre traite, admettons de 100 000 F, cela ne vous laisse donc plus que 33 000 francs pour réinvestir. » C’est ce qui explique que certains soient contraints de choisir entre investir dans un bien locatif et acquérir une résidence principale, quand bien même ils auraient les moyens de faire les deux.

L’incertitude politique

Le risque principal lorsqu’on investit, c’est l’avenir. Personne ne saurait le prédire et celui de la Nouvelle- Calédonie se jouera très bientôt, à l’échéance des prochaines élections et surtout du ou des futurs référendums sur l’autonomie politique du pays. Une situation qui rend quelques investisseurs frileux. « Personnellement, je ne crois pas à un effondrement du marché de l’immobilier en 2014, confie Cédric Bérode. Les Calédoniens sont très jeunes, 40% de la population a moins de 30 ans, et l’économie du pays est vivement soutenue par le nickel. Les gens auront toujours besoin de se loger et s’ils ont peur d’acheter, ils loueront ! »

Neuf ou ancien ?

L’ancien est réputé plus rentable. Pourquoi ? Parce qu’il est souvent moins cher à l’achat. Pour un budget donné il est donc possible d’acquérir une surface habitable plus importante et donc de louer plus cher. En revanche, il faut souvent prévoir quelques travaux afin d’obtenir le même standing que pour un logement neuf.

Le neuf est plus cher à l’achat en raison des prix actuels du foncier, du coût des matériaux et de la main d’oeuvre. Son principal avantage est qu’il permet de bénéficier de la défiscalisation pour les investiseurs. Il n’y aura pas non plus de travaux à faire dans l’immédiat

Les conseils des professionnels

INVEST LOCATIF -
Cédric Bérode, président de la Confédération des professionnels de l’immobilier et gérant de l’agence Immobilier Outre-Mer et Aurélie Chatelin, trésorière de la CPI et directrice de l’agence Jack Chatelin immobilier, donnent leurs conseils aux futurs investisseurs :

Penser son investissement

Cédric Bérode : Pour être finançable, il est certain qu’il est préférable : d’avoir une bonne gestion de son argent (pas de découvert) ; de se constituer une épargne (apports) ; de conserver sa capacité d’endettement au plus bas (éviter les crédits parasites type consommation).

Bien choisir le lieu d’achat

Cédric Bérode : Le choix d’une ville puis d’un quartier pour un investissement locatif s’étudie minutieusement. L’environnement et les éventuels projets d’aménagement doivent être pris en compte. On peut aussi conseiller d’acheter près de chez soi, ce qui permet de perdre moins de temps dans la gestion de son bien et de garder un oeil dessus. Une alternative existe néanmoins, celle de mettre le logement en gestion dans une agence immobilière, mais cela a un coût.

Se laisser conseiller sur le prix de location

Aurélie Chatelin : Certains propriétaires se font leur propre idée du prix de location de leur logement mais parfois cela ne correspond pas au prix du marché et le bien a du mal à se louer. Or mieux vaut louer à un prix inférieur à ses espérances que de ne pas louer du tout ! Même si le loyer ne couvre pas totalement la traite d’emprunt, cela permet d’éviter le trou dans la trésorerie ainsi que de fidéliser le locataire pour éviter une trop forte rotation.

Ne pas hésiter à investir jeune

C. B. : Vous êtes jeunes, investissez ! Les crédits s’étirent sur de nombreuses années et plus tôt l’on investit, plus vite l’on crée du capital, et donc une rente. Autre avantage : le coût des assurances, plus faible pour les personnes jeunes.

Pas besoin d’être riche pour investir

A. C. : Contrairement à ce que l’on entend souvent, il n’est pas nécessaire de posséder déjà un capital important pour investir dans le locatif. Il suffit de pouvoir contracter un crédit. Pour cela il faut se rendre dans son établissement bancaire et faire vérifier ses capacités de financement.

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