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"Des Conditions de Financement Attractives"

Inévitable pour la majeure partie d’entre nous, le crédit immobilier est la première démarche du futur acheteur. Rencontrer son conseiller permet d’étudier et de mesurer avec lui les possibilités d’emprunt, et surtout, la durée. Stéphane Millet est directeur commercial pour le marché des particuliers et des professionnels. Il répond à nos questions au nom de la Fédération bancaire française, actuellement présidée par BNP Paribas.

  • PARLEZ-NOUS DE LA TENDANCE ACTUELLE. DEPUIS DÉBUT 2012, LES DEMANDES DE CRÉDIT IMMO SONT-ELLES EN HAUSSE OU EN BAISSE ? ET POURQUOI SELON VOUS ?

STÉPHANE MILLET : Le crédit à l'habitat est la principale composante de l'endettement des ménages (80% de l'encours total). La structure de la consommation des ménages s'est rapprochée de celle de la Métropole. L'habitat est ainsi devenu le premier poste de dépense des ménages calédoniens devant l'alimentation et le transport. Nous avons constaté sur l'année 2012 un ralentissement de la progression des encours de crédits à l'habitat (4,12 % contre 9,4 % sur 2011). L'investissement immobilier semble moins bien orienté que les années précédentes. Pour le début de l'année 2013, la demande de crédit immobilier semble être en équivalence à celle de 2012. Il est encore trop tôt pour en analyser les causes entre un possible attentisme des acheteurs, et un ralentissement de la défiscalisation.

"Les banques n’ont pas révisé leurs conditions d’octroi, et ne les ont pas durcies."

  • EST-CE QUE LES ÉTABLISSEMENTS SONT PLUS EXIGEANTS AVEC LES FUTURS ACQUÉREURS ?

En tout état de cause, les banques n'ont pas révisé leurs conditions d'octroi, et ne les ont pas durcies.

  • AVEC LA LÉGÈRE BAISSE DES PRIX ACTUELS DES BIENS IMMOBILIERS EN CALÉDONIE, SENTEZVOUS UN ENGOUEMENT OU UNE PRÉCIPITATION DE PARTICULIERS QUI « SENTENT » QUE C’EST LE BON MOMENT D’ACHETER ?

Nous n'avons pas à notre disposition d'indicateur précis concernant l'évolution des prix de l'immobilier.

  • VOS CONSEILS POUR PRÉSENTER UN DOSSIER D’EMPRUNT SEREINEMENT ET ÊTRE (QUASI) CERTAIN DE SON ACCEPTATION ?

Il y a bien sûr des critères objectifs, notamment d'endettement et d'apport personnel, qui sont pris en compte dans l'analyse du dossier. Il n'y a toutefois pas de règle universelle. Les banques sont attachées à la personnalisation de la relation avec leurs clients. Chaque projet est unique, chaque dossier est étudié dans sa spécificité, en étroite relation avec les attentes et besoins des clients.

  • QUE CONSEILLEZ-VOUS À UNE PERSONNE QUI A ENVIE D’INVESTIR MAINTENANT ?

Nous accompagnons les clients dans leurs projets, c'est notre vocation et nous continuons de financer l'économie. Les conditions de financement sont actuellement attractives sur le Territoire, d'autant plus que la durée d'emprunt est réduite.

  • QU’EST-CE QUE LA CAUTION CRÉDIT LOGEMENT ?

Contracter un prêt immobilier est un engagement financier important. L'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement. Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles : l’hypothèque, bien sûr, mais votre banque peut également vous proposer une caution mutuelle à l'exemple de la caution crédit logement. Cette caution est une alternative à la prise d'hypothèque lors de l'octroi d'un prêt immobilier. En règle générale, la caution mutuelle est d'un coût plus faible que l'hypothèque parce qu'elle évite tous les frais liés à la rédaction et l'enregistrement d'un acte notarié et les frais liés à la mainlevée. Après l'acceptation du dossier de crédit, la banque le transmet à la société de caution mutuelle qui, à son tour, l'étudie et rend sa décision : acceptation ou refus. Si elle l'accepte, la société de caution mutuelle se porte caution vis-à-vis de la banque. Les tarifs de la caution sont susceptibles d'évoluer en fonction du montant et de la durée du crédit, de votre solvabilité mais aussi selon que l'organisme de cautionnement est interne ou externe à la banque.

  • QUELLES SONT LES CONDITIONS DU PRÊT À TAUX ZÉRO ?

Le prêt à taux 0 (PTZ) a été mis en place en 2011. Il est destiné à l'achat ou à la construction de la résidence principale, pour une clientèle de primo accédant. Il est calculé en fonction du revenu du ménage et du nombre de personnes qui vont occuper le logement.

HYPOTHÈQUE OU CAUTION BANCAIRE ?

L’hypothèque et la caution sont des garanties prises par la banque qui accorde le crédit immobilier afin de se protéger d'éventuels impayés. Mais quelle est la solution la plus avantageuse ?

Une banque qui accorde un crédit immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige toujours une garantie financière : l'hypothèque ou la caution. Grâce à elles, l'établissement bancaire est sûr d'être payé en cas de défaillance de l'emprunteur. Cette garantie est obligatoire et reste à votre charge. La solution la plus connue reste l'hypothèque, même si ces dernières années la caution gagne du terrain.

Le principe de la caution est simple : le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé, qui se porte garant. C'est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l'emprunteur. Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Obtenir sa caution

Contrairement à l'hypothèque, il faut obtenir sa caution. L'organisme de cautionnement va donc étudier votre dossier en fonction de ses propres critères. Il peut accepter, mais aussi refuser, de se porter caution pour vous.

Les sommes versées pendant la durée du prêt sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements, mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont évidemment désuètes après vingt années de crédit.

A l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur. L’hypothèque, quant à elle, est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et est valable pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans.

Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après la dernière année, l’hypothèque disparaît sans frais, ni formalités.

En cas de défaut de paiement, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en comparer le coût réel.

LE PRÊT À TAUX ZÉRO EN CHIFFRES

l'on escomptait à la création du PTZ 300 bénéficiaires chaque année. Plus de 85% des bénéficiaire ont entre 25 et 45 ans, pour des ménages de 3 à 4 personne en moyenne. Les projets moyens financés à l'aide d'un PTZ (PTZ+ prêt bancaire + éventuel apport) représentent 21,6 millions de francs.

SOURCE : DAE.

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