Vous êtes iciNos Dossiers»Investir»Afficher les éléments par tag : transmission - Limmo.nc | Le Portail Immobilier de Nouvelle Calédonie

Crédit Immobilier : mode d’emploi

La place bancaire calédonienne compte quatre établissements pratiquant le crédit immobilier. A capacité de financement égale, les taux d’emprunt proposés sont sensiblement les mêmes et il reste difficile pour un emprunteur lambda d’envisager leur négociation. Mais l’emprunt n’est pas qu’un taux, et pour bien pratiquer la comparaison, il faut aussi s’intéresser aux conditions…

credit---Porté par une période de forte croissance économique ces dix dernières années, le recours à l’emprunt s’est développé en Nouvelle-Calédonie et le budget « logement » est devenu le premier poste de dépenses des ménages. Une situation qui s’explique aussi par une baisse du coût des crédits, même s’il reste plus élevé qu’en métropole. Relativement stable depuis 18 mois, le taux moyen des crédits immobiliers s’élevait à 4,68% sur la période janvier-février 2013 (source : IEOM). Ce taux devrait encore légèrement baisser puisque le 1er juillet dernier le taux d’usure fixé par la banque de France, et dont dépendent en partie les taux pratiqués par les banques, a lui-même baissé (5,23%). Cela dit, les taux d’emprunt sont évidemment fonction du profil de l’emprunteur et la marge de négociation de ce dernier reste très limitée. Faire jouer la concurrence ? Encore une fois, à moyens équivalents, les taux proposés sur la place sont quasi identiques. « C’est vrai que la négociation est difficile, concède Laiza Wagner, promoteur des crédits à la Société Générale, cependant nous n’aimons pas perdre nos clients et il peut être possible de faire quelques efforts, notamment sur les conditions de l’emprunt. »

Négocier les conditions

A côté de la somme empruntée et du taux auquel il faudra la rembourser, les autres conditions de l’emprunt sont tout aussi importantes et méritent d’être bien étudiées, voire négociées. A commencer, bien sûr, par la durée du crédit (fixé à 25 ans maximum en Nouvelle-Calédonie). Certaines banques peuvent en effet privilégier des stratégies à plus ou moins long terme. Il faut également regarder de près les garanties de l’emprunt. Le plus souvent celles-ci se concrétisent par une hypothèque sur le bien que l’on finance mais parfois un établissement peut se porter caution. C’est ce que fait la CASDEN pour les fonctionnaires ou assimilés. A questionner aussi : la réactivité de l’établissement, c’est-à-dire les délais d’instruction des dossiers. Cela peut être décisif pour ne pas passer à côté d’une occasion intéressante dans le cadre d’un projet immobilier. Les frais de dossiers peuvent aussi être très variables d’une banque à l’autre. Enfin le coût des assurances et les frais bancaires liés à l’ouverture d’un compte dans le cas où l’on change d’établissement sont à prendre en compte.

Avoir le bon profil

Evidemment, plus notre profil est intéressant pour la banque, plus on a de chances de pouvoir négocier. Mais contrairement à ce que l’on croit souvent, un « beau profil » n’est pas nécessairement quelqu’un qui gagne beaucoup d’argent mais plutôt quelqu’un qui gère bien ses comptes et se montre capable de mettre de l’argent de côté, même peu.

Votre banquier ne vous le dira jamais assez, si vous souhaitez emprunter dans le cadre d’un projet immobilier, épargnez en vue de vous constituer un apport. Ceci étant d’autant plus vrai à l’heure actuelle où le marché s’est un peu tassé ces deux dernières années. Même si les conditions restent bonnes, la plus-value n’est plus aussi certaine qu’avant et les banques sont plus regardantes sur l’apport du client.

Faire les choses dans l’ordre

« Souvent quand les gens ont un projet immobilier, ils font les petites annonces et viennent nous voir ensuite, poursuit Laiza Wagner, mais c’est l’inverse qu’il faut faire ! Si vous avez une maison en vue et que vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas l’acheter, vous risquez d’être déçu. La première chose à faire, c’est donc d’aller à la banque et de vérifier sa capacité maximum d’emprunt. » Et c’est seulement lorsque le banquier vous a donné son accord qu’il est pertinent d’entrer dans la phase de prospection immobilière. Une fois la maison de ses rêves trouvée et le compromis signé, on peut retourner auprès de sa banque finaliser l’emprunt. 4 Questions à… Marie-Véronique Brault, conseillère financière indépendante Quand avez-vous décidé de devenir conseillère financière indépendante ? Marie-Véronique Brault : C’est très récent. Je me suis lancée dans cette activité le 1er août 2011 et à ma connaissance je suis la seule à le faire de façon indépendante sur le territoire. Après 22 ans de banque j’ai décidé de me mettre à mon compte en m’inspirant du modèle métropolitain où le métier est bien développé. Mais en métropole on parle plus volontiers de « courtiers en crédits immobiliers » puisqu’ils sont payés par les banques, en touchant un pourcentage du montant du crédit. Moi ce sont bien les clients qui me payent. En quoi consiste votre travail ? M.-V. B. : Je fais gagner du temps et de l’argent à mes clients. Je les reçois, j’étudie la faisabilité de leurs demandes d’emprunt (au niveau du prêt bancaire et du Prêt à Taux Zéro) et si faisabilité il y a, je m’occupe de constituer le dossier et de le transmettre dans les différentes banques de la place. Je constitue également les dossiers pour l’aide à l’accession à la propriété de la Province Sud. Je peux aussi leur trouver des assurances à des taux plus intéressants que ceux proposés par les banques. J’ai un interlocuteur privilégié dans chaque établissement bancaire ce qui me permet d’avoir des réponses rapidement. Mon but est d’obtenir le crédit et si possible au meilleur taux. Mais il faut reconnaître que la négociation des taux n’est réellement possible que pour les très bons dossiers c’est-à-dire avec de l’apport et une durée inférieure à 20 ans. Qui fait appel à vous ? M.-V. B. : La plupart du temps, ce sont des clients avec des revenus moyens et parfois, j’ai affaire à des gens plus aisés. Ce sont des personnes qui n’ont tout simplement pas le temps de s’occuper de toutes les démarches administratives ou qui sont un peu perdues et ont besoin d’aide. Les Calédoniens sont-ils de fins négociateurs ? M.-V. B. : Les Calédoniens ont souvent un seul compte en banque et sont fidèles à leur établissement. Cependant, je constate qu’un certain nombre d’entre eux sont prêts à changer de banque simplement parce que les conditions sont meilleures chez le concurrent ou parce qu’ils n’ont aucune affinité avec leur conseiller de clientèle actuel. En effet, en dehors des conditions de prêt, les clients calédoniens attachent une grande importance à la relation humaine.

Des aides possibles

Depuis le début de l’année 2011, un nouveau dispositif d’aide à l’emprunt, le Prêt à taux zéro (PTZ), a permis de « resolvabiliser » de nombreux ménages qui, sans ce dispositif, n’auraient pu concrétiser leur projet immobilier. Près de 500 PTZ ont été octroyés en 2011. C’est à la banque qu’il revient d’étudier l’éligibilité du ménage à ce prêt. Les critères sont très différents de ceux de la métropole. Entre autres conditions il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux dernières années pleines précédant la demande. Sont également exclus du dispositif les propriétaires de parts de SCI. Il faut aussi savoir que le PTZ ne pourra financer qu’une partie du coût total de l’opération. Une fois collectés les justificatifs nécessaires, la banque instruira le dossier PTZ auprès de la DAE, Direction des Affaires Economiques, qui rendra son avis. Elle étudiera par ailleurs une demande d’emprunt pour le reste de la somme.

L’autre dispositif disponible est l’aide à l’accession à la propriété de la Province Sud. En 2012, 180 ménages sont devenus propriétaires grâce à elle. Elle s’adresse aux personnes de nationalité française qui souhaitent acquérir ou construire pour la première fois un logement réservé à leur résidence principale. Ce logement doit être neuf et, en cas de construction, celle-ci doit être réalisée par des professionnels car l’auto construction ne donne pas accès à l’aide.

marie-veronique-brault4 Questions à…
Marie-Véronique Brault,

conseillère financière indépendante

  • Quand avez-vous décidé de devenir conseillère financière indépendante ?

Marie-Véronique Brault : C’est très récent. Je me suis lancée dans cette activité le 1er août 2011 et à ma connaissance je suis la seule à le faire de façon indépendante sur le territoire. Après 22 ans de banque j’ai décidé de me mettre à mon compte en m’inspirant du modèle métropolitain où le métier est bien développé. Mais en métropole on parle plus volontiers de « courtiers en crédits immobiliers » puisqu’ils sont payés par les banques, en touchant un pourcentage du montant du crédit. Moi ce sont bien les clients qui me payent.

  • En quoi consiste votre travail ?

M.-V. B. : Je fais gagner du temps et de l’argent à mes clients. Je les reçois, j’étudie la faisabilité de leurs demandes d’emprunt (au niveau du prêt bancaire et du Prêt à Taux Zéro) et si faisabilité il y a, je m’occupe de constituer le dossier et de le transmettre dans les différentes banques de la place. Je constitue également les dossiers pour l’aide à l’accession à la propriété de la Province Sud. Je peux aussi leur trouver des assurances à des taux plus intéressants que ceux proposés par les banques. J’ai un interlocuteur privilégié dans chaque établissement bancaire ce qui me permet d’avoir des réponses rapidement. Mon but est d’obtenir le crédit et si possible au meilleur taux. Mais il faut reconnaître que la négociation des taux n’est réellement possible que pour les très bons dossiers c’est-à-dire avec de l’apport et une durée inférieure à 20 ans.

  • Qui fait appel à vous ?

M.-V. B. : La plupart du temps, ce sont des clients avec des revenus moyens et parfois, j’ai affaire à des gens plus aisés. Ce sont des personnes qui n’ont tout simplement pas le temps de s’occuper de toutes les démarches administratives ou qui sont un peu perdues et ont besoin d’aide.

  • Les Calédoniens sont-ils de fins négociateurs ?

M.-V. B. : Les Calédoniens ont souvent un seul compte en banque et sont fidèles à leur établissement. Cependant, je constate qu’un certain nombre d’entre eux sont prêts à changer de banque simplement parce que les conditions sont meilleures chez le concurrent ou parce qu’ils n’ont aucune affinité avec leur conseiller de clientèle actuel. En effet, en dehors des conditions de prêt, les clients calédoniens attachent une grande importance à la relation humaine.

Voici une sélection d'articles similaires qui pourraient vous intéresser :

  • Faire appel à un courtier en crédit immobilier

    Alors qu’en métropole le courtage immobilier n’a cessé de se développer, en Nouvelle-Calédonie, ils ne sont qu’au nombre de quatre. S’ils accompagnent leurs clients dans le plan de financement d’une acquisition immobilière, ils sont aussi des interlocuteurs privilégiés auprès des organismes bancaires. Le point avec Anne-Sophie Duthoit, qui exerce ce métier depuis 2015

  • Hypothèque, comment ça marche ?

    Dans la majorité des cas, un crédit immobilier est assorti d’une hypothèque. Cette garantie, qui porte directement sur le bien et exige l’intervention d’un notaire, permet au créancier, banque ou autre, d’obtenir une saisie pour se rembourser. Détails avec Maître Jacqueline Calvet- Lèques, présidente de la Chambre territoriale des notaires.

  • "Des Conditions de Financement Attractives"

    Inévitable pour la majeure partie d’entre nous, le crédit immobilier est la première démarche du futur acheteur. Rencontrer son conseiller permet d’étudier et de mesurer avec lui les possibilités d’emprunt, et surtout, la durée. Stéphane Millet est directeur commercial pour le marché des particuliers et des professionnels. Il répond à nos questions au nom de la Fédération bancaire française, actuellement présidée par BNP Paribas.

  • Le Dico du Notaire

    Inévitable lorsque vous achetez ou vendez, le notaire règle de façon claire et officielle la passation du bien.

    Décryptage avec maître Catherine Lillaz.

  • Le prêt à taux zéro

    Le prêt à taux zéro a été créé à destination des classes moyennes, pour lesquelles l’accès à la propriété est de plus en plus difficile du fait de l’explosion des prix du foncier et des coûts de construction.
    Mais qui est concerné ?


Plus dans cette catégorie : Le prêt à taux zéro »

© 2012-13 Groupe Les Nouvelles Calédoniennes - Conditions Générales d'Utilisation - Contactez-Nous