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Etat des lieux, quelques repères

Location à l’année, vide ou meublée, location saisonnière mais également bureau, dock et autre local professionnel, l’état des lieux est une démarche obligatoire et gratuite, du moins pour une habitation. Bien qu’il n’existe aucune règle quant à son contenu, il doit néanmoins être rédigé avec soin, à l’entrée et au départ du locataire. Le point avec Loïc Moal, responsable juridique et location à l’agence Caillard & Kaddour depuis 2011.

  • En quoi consiste l’état des lieux ?

Loïc Moal : Comme son nom l’indique, il s’agit d’une description de l’état du logement ou du local à l’entrée ainsi qu’à la sortie du locataire. En somme, c’est un peu comme une photographie : pièce après pièce, tout doit être examiné, c’est tout l’intérêt de la démarche. Il en est de même pour les équipements, électriques, par exemple. Non seulement ils doivent être listés dans le document mais surtout être testés pour s’assurer qu’ils fonctionnent correctement. Par ailleurs, le document sera signé par les deux parties. Des compléments, comme certains dysfonctionnements, peuvent être apportés et signalés par la suite par le locataire, une fois qu’il occupera le logement. Bien sûr, dans un délai raisonnable !

  • A quoi sert-il au juste ?

Loïc Moal : En fait, c’est un vrai point de référence ; l’état des lieux est obligatoire, encadré par un texte de loi datant de décembre 2012. Même si son contenu est libre, encore une fois, plus il sera détaillé, mieux ce sera. Bailleur comme locataire attestent par écrit de l’état du logement au début et à la fin du contrat de location. Ce qui permet réellement de faire la part des choses et de limiter le risque de litiges. En somme, l’état des lieux sert à ménager aussi bien les intérêts, que les droits et les devoirs de l’un et de l’autre. Et j’aurais envie de rajouter qu’il est préférable pour un locataire de passer par une agence immobilière. Nous sommes tous des professionnels et garantissons le bon déroulement de cette formalité.

  • Le locataire est-il présent durant l’état des lieux ?

Loïc Moal : Bien sûr, et c’est d’ailleurs fortement recommandé et même à la sortie. L’état des lieux doit rester contestable. Lorsque le locataire ne peut pas être présent, c’est parfois le cas lorsqu’il repart en métropole, il faut qu’il ait donné une procuration à une personne de son choix. Sinon, ce sera un constat d’huissier, une procédure payante, cette fois-ci.

  • Qui le rédige ?

Loïc Moal : L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble. C'est ce qui le rend opposable. En d'autres termes, cela signifie qu'il a une valeur juridique et peut être utilisé comme justificatif aussi bien par le bailleur que par le locataire, pour une demande de réparation notamment.

  • En termes de réparations, justement, quelle est la répartition entre locataire et propriétaire ?

Loïc Moal : Ce qui est parfois compliqué, c’est que d’un côté le texte de loi dit que l’état des lieux est obligatoire mais il ne mentionne pas ce qui est imputable au locataire ou au propriétaire. De notre côté, nous appliquons un décret de métropole qui précise la notion de réparations locatives. En fonction de la durée de l’occupation, nous ne pouvons pas, en effet, exiger du locataire qu’il paie toutes les réparations. Un message parfois difficile à faire passer aux propriétaires !

  • Quel est le principal point de discorde ?

Loïc Moal : Sans hésitation, les travaux de peinture, qui restent aussi le principal poste de dépenses, je l’admets. Il n’y a pas de réglementation en termes de vétusté ou de répartition en fonction de l’ancienneté et le sujet reste toujours délicat. En règle générale, à l’agence Caillard & Kaddour, nous nous basons sur des décisions de justice et essayons de pratiquer l’égalité des traitements entre les parties. Ainsi, à titre d’exemple, pour un logement neuf et une occupation d’un an à un an et demi, le locataire règle les travaux de peinture à sa sortie. A partir de deux ans, nous essayons de couper la poire en deux : 50 % pour le locataire et 50 % pour le propriétaire. Au delà, c’est le propriétaire qui prend en charge les travaux de peinture. Etat des lieux, quelques repères 

La remise des clés, un détail à ne pas négliger !

La caution est versée, les frais d’agence sont réglés mais au bout du compte, la personne change d’avis pour une raison qui lui appartient. Si les clés du logement n’ont pas été remises avec l’état des lieux, la location ne sera pas officialisée. L’agence immobilière dans ce cas sera tenue de rembourser tous les frais. A l’inverse, la location prend un terme uniquement lorsque les clés sont rendues avec l’état des lieux de sortie. Attention, si vous omettez de remettre les clés le loyer continuera à être dû !

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