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Les droits du conjoint survivant, du partenaire pacsé ou du concubin en matière de baux d’habitation

Si vous êtes propriétaire d’un logement occupé par un couple, à qui devez-vous adresser un congé pour reprendre votre logement ou le vendre ? Contre qui devez-vous diriger votre procédure d’expulsion ? Que se passe-t-il si le couple installé dans le logement se sépare ? Quid en cas de décès du locataire ? Autant de questions qui appellent des réponses différentes selon la situation des locataires.

Si les deux locataires sont cotitulaires du bail (c’està- dire qu’ils l’ont signé tous les deux), il n’y a pas de difficulté particulière, le congé ou la signification du commandement de payer doit être effectué auprès de chacun des colocataires séparément.

Votre locataire peut cependant avoir choisi de se mettre en couple au cours du bail sans vous en avoir informé, il peut également vous avoir caché volontairement ou pas sa situation matrimoniale.

S’il est en concubinage, vous n’avez à adresser votre congé ou votre commandement de payer qu’à l’encontre du locataire que vous connaissez et qui avait signé le contrat de bail, le concubin dans ce cas-là ne bénéficie pas du contrat de bail.

En revanche, l’époux de votre locataire devient cotitulaire du bail alors même qu’il ne l’a jamais signé. Cette cotitularité est automatique seulement en cas de mariage. Vous devez par conséquent adresser un congé à chacun des deux époux séparément pour qu’il soit effectif. Pour autant, la loi protège le bailleur, en effet les significations ou les notifications faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à sa connaissance.

En résumé, soit le propriétaire a été informé par une démarche positive de la part de son locataire de la nouvelle situation matrimoniale, auquel cas le congé devra être adressé à chacun des époux, soit le propriétaire n’en a pas été informé, et dans ce cas la signification faite au seul locataire connu de lui est de plein droit opposable à son conjoint.

Concernant le partenaire pacsé, la situation est plus floue. En effet, aucune cotitularité n’est prévue par la loi, pour autant les significations ou les notifications faites pas le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire si le bailleur n’a pas été informé de son existence.

Pour résoudre cette difficulté, la loi Alur du 24 mars 2014 est venue étendre, en Métropole, la cotitularité automatique du bail aux partenaires pacsés qui en font la demande, mais ces dispositions ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie.

En cas de séparation du couple en cours de bail, celui qui continuera à occuper le logement sera considéré comme locataire et sera redevable de l’intégralité du loyer s’il est titulaire du bail, soit parce qu’il en était signataire depuis le début, soit parce qu’il en a acquis la cotitularité par mariage. Pour les partenaires pacsés ou les concubins, celui qui n’est pas titulaire du bail ne peut se maintenir dans les lieux, sauf si le bailleur lui signe un nouveau bail.

En cas de décès de l’un des locataires, le bail se poursuivra là encore au profit du cotitulaire du bail. La loi a toutefois prévu une possibilité de transfert du bail au profit d’une personne non titulaire de celui-ci en cas de décès ou d’abandon de domicile : le contrat de location se poursuit en effet au profit du conjoint survivant, du partenaire pacsé ou du concubin notoire. Le contrat peut également se poursuivre au profit des descendants ou des ascendants à la condition, comme pour le concubin, qu’ils aient vécu avec le défunt depuis au moins un an.

En effet, il est des situations où même l’époux ou le partenaire pacsé ne pourra pas revendiquer la cotitularité, notamment s’ils ne vivaient pas ensemble dans le logement ou encore si celui-ci n’était pas exclusivement à usage d’habitation.

À défaut de personne pouvant revendiquer la cotitularité ou le transfert de bail à son profit, le contrat s’éteindra au décès du locataire.

Par Maître Elisa Mougel

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