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Droit de préemption du locataire

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été étendue à la Nouvelle-Calédonie et aménagée en fonction de la particularité du territoire par la loi n°2012- 1270 du 20 novembre 2012. Elle est applicable à tous les baux d’habitation conclus et renouvelés, en Nouvelle-Calédonie, depuis le 30 novembre 2012

Ses principales dispositions sont les suivantes :

  • La durée du bail est désormais fixée au moins à 2 ans. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est également d’au moins 2 ans.
  • La durée du bail s’impose au bailleur qui ne peut donner congé au locataire qu’à l’issue du terme du bail et en respectant un préavis de 4 mois avant le terme du bail.
  • Le bailleur peut être une personne physique comme une personne morale. Attention toutefois, les modalités seront différentes en cas de congé à donner au locataire.
  • Le locataire peut résilier son bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (préavis qui peut être ramené à 1 mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle, de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi et pour tous locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile).
  • Tout congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par exploit d’huissier. Le délai court à compter du jour de la réception du congé.

L’esprit du droit de préemption du locataire

L’esprit même de la loi du 6 juillet 1989 a été de reconnaître l’existence d’un droit fondamental au logement au profit du locataire. Il s’en suit que le bailleur sera restreint dans le choix de l’acquéreur de son logement si celui-ci est loué et que le bailleur souhaite vendre son bien libre de toute occupation. C’est ce que l’on appelle le « droit de préemption du locataire » : le locataire sera prioritaire pour acquérir le bien qu’il occupe en vertu d’un bail locatif à usage d’habitation.

A contrario, si le bailleur décide de vendre le bien loué, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas et le bailleur n’a pas à attendre la fin du bail pour vendre son bien. Il peut le vendre à tout moment. L’acquéreur acquiert en même temps que le bien immobilier la qualité de bailleur avec tous les avantages et les inconvénients. Le locataire sera simplement informé du changement de propriétaire du bien qu’il occupe.

Mise en oeuvre du droit de préemption

Lorsqu’il est fondé sur une décision de vendre, le congé donné par le bailleur, à peine de nullité, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire: cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de 2 mois pour la réalisation de l’acte de vente. S’il notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à 4 mois. Le contrat est alors prorogé jusqu’à expiration du délai de réalisation de la vente. A l’expiration de ce délai, si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. 

Nathalie Coste, notaire associé de la SCP C. Lillaz, J-DBurtet, N. Coste et E.Mougel

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