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Syndic de copropriété, comment ça marche ?

Maillon essentiel de la gestion et l’administration des parties communes d’une copropriété, le syndic travaille en relation étroite à la fois avec le syndicat de copropriété, qui réunit l’ensemble de copropriétaires, et son organe de contrôle, le conseil syndical, composés de quelques-uns d’entre eux. Comment est-il nommé ? Quelles sont ses obligations, notamment financières ? Le point sur un métier complexe.

Parfois bénévole, rarement judiciaire, le syndic de copropriété est le plus souvent une structure professionnelle, représentée par une agence immobilière. En Nouvelle- Calédonie, ils ne sont que sept syndics professionnels à déployer leurs compétences au quotidien pour une quarantaine d’agences immobilières au total. Ils sont régis par l’article 18 (loi du 10 juillet 1965) du Code de la propriété métropolitain, applicable sur le territoire, et interviennent sur tout ce qui touche à la gestion des parties communes d’un immeuble ou d’un lotissement. Ne devient donc pas syndic professionnel qui veut.

Une profession réglementée

Pour pouvoir exercer en effet, plusieurs conditions sont requises : justifier d’un diplôme tel qu’une licence de droit, être détenteur d’une carte professionnelle, pouvoir déposer une garantie financière de 10 millions de francs, disposer d’une assurance professionnelle et, bien sûr, avoir un casier judiciaire vierge. « Ce sont des conditions sine qua non pour pouvoir travailler. Quant à l’obligation de désigner un syndic, elle est fixée à partir de deux lots de copropriétaires différents dans une résidence ou un lotissement. Bien sûr, la nature des parties communes et leur volume de charges jouent aussi un rôle prépondérant dans nos missions », précise Xavier Magry, directeur du syndic de Nouméa Immobilier.

Un mandat jusqu’à trois ans

Le plus souvent, le syndic est désigné, à la majorité absolue, lors de l’assemblée générale annuelle par l’ensemble des copropriétaires. Pour que le vote soit validé, le syndic a l’obligation de joindre son projet de contrat à l’ordre du jour. Le mandat est fixé, en général, sur une période de trois ans. « Lors de la création d'une copropriété, un syndic provisoire peut être nommé par le règlement de copropriété pour organiser l'élection du syndic permanent à la première assemblée générale. En revanche, si personne ne parvient pas à s'accorder sur le choix d'un syndic, ou en cas d'absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance pour faire désigner un administrateur provisoire, chargé de convoquer l'assemblée générale pour une désignation », souligne-t-il. Une fois en place, le syndic est chargé de trois missions prioritaires : l’exécution des dispositions du règlement de la copropriété, de l’ensemble des décisions prises en assemblée générale, ainsi que la gestion courante de la copropriété (travaux urgents, tenue à jour les archives du syndicat des copropriétaires, conservation, entretien, recrutement d’un concierge, …)

Des obligations financières et comptables

« Nous avons également des obligations financières, notamment celles d’acquitter au nom du syndicat toutes les dépenses nécessaires à l’administration de la copropriété, toujours concernant les parties communes. Il s’agit de factures d’électricité, d’eau, la taxe d’ordures ménagères, des prestations des artisans auxquels nous avons dû faire appel », rappelle M. Magry. Enfin, un syndic doit aussi être en mesure de se soumettre à des obligations comptables avec une liste de documents, portés à la connaissance des copropriétaires. « Conformément aux textes réglementaires, nous sommes tenus d’avoir une comptabilité séparée, avec un compte distinct pour chaque syndicat de copropriétaires. L’argent n’est pas sur le compte de l’agence, bien évidemment, mais sur ceux des syndicats. Ce qui facilite aussi le contrôle et l’approbation des comptes en vue de l’assemblée générale », insiste-t-il.

Un lien étroit avec le conseil syndical

Autre point important, la relation entre le syndic et le conseil syndical, lui aussi élu lors de l’assemblée générale. Formé par une poignée de copropriétaires, cet organe agit en tant qu’interface entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires. « Dans certains cas où les copropriétaires sont nombreux, on ne peut pas les réunir systématiquement à chaque fois pour des décisions hors assemblée générale. Le conseil syndical assure donc en permanence le lien entre nous et les copropriétaires et nous travaillons en étroite collaboration. Il vient aussi contrôler et approuver les comptes avant l’assemblée générale, un gain de temps inestimable », conclut-il. Quant aux tarifs appliqués par les syndics, depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, les honoraires de syndic professionnel ne sont plus réglementés.

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