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Les charges locatives

Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire. D'où le nom de charges récupérables.

1. Les charges locatives en copropriété

Dans la plupart des cas, les logements se situent dans des immeubles en copropriété. Dans ces cas, l'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Or, certaines dépenses sont relatives à l'utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur, de l'escalier qui est nettoyé et éclairé. Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire. A l'inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.

2. Les charges locatives en monopropriété

On désigne sous le terme de monopropriétaire la personne qui est seul propriétaire d'un immeuble collectif, comportant plusieurs logements donnés en location. Dans ce cas, il n'y a pas de syndic et c'est le propriétaire lui-même qui s'occupe de l'entretien et des réparations de l'immeuble. Il peut ici aussi répercuter les dépenses dont profite directement le locataire. Au niveau de la répartition des charges, elle doit être équitable et ne doit pas être modifiée d’une année sur l’autre. Autrement dit, une fois que le bailleur a choisi son mode de répartition, il ne doit plus en changer. En pratique, le plus souvent, le propriétaire se base sur la surface des logements, ce qui paraît simple et équitable.

3. Les charges locatives en maison individuelle

Dans ce cas, il n'y a pas de parties communes, ni en principe d'espaces communs. Par conséquent, les charges locatives se limitent aux services dont profite le locataire, soit la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui fait partie des charges locatives récupérables sur le locataire.

4. La liste des charges locatives

Schématiquement, les charges locatives sont :

  • Les dépenses d'entretien : le ménage des parties communes, l'entretien des espaces verts par exemple.
  • les menues réparations
  • les services dont le locataire profite directement tel que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

5. Le régularisation annuelle

Une fois par an, le syndic arrête les comptes de la copropriété et adresse au propriétaire un relevé de comptes faisant apparaître les dépenses réelles de la copropriété. Le propriétaire régularise alors les charges de son locataire. Notez qu'il a l'obligation de le faire au moins une fois par an, ce qui d'ailleurs ne signifie pas qu'il doive le faire à la date anniversaire du contrat.

Si la provision est supérieure au montant réel des charges locatives, le bailleur rembourse au locataire le trop-perçu. Si elle est insuffisante, le propriétaire réclame le complément au locataire et peut réajuster la provision à la hausse.Concrètement, le bailleur doit adresser au locataire un décompte de charges qu'il établit lui-même et il doit tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires pendant un mois à compter de la demande de régularisation.

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