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Le syndic de copropriété

Maillon essentiel de la gestion et l’administration des parties communes d’une copropriété, le syndic travaille à la fois avec le syndicat de copropriété, qui réunit l’ensemble de copropriétaires, et son organe de contrôle, le conseil syndical, composé de quelques-uns d’entre eux.

Parfois bénévole, rarement judiciaire, le syndic de copropriété est le plus souvent une structure représentée par une agence immobilière. En Nouvelle- Calédonie, ils ne sont que quelques professionnels à déployer leurs compétences et interviennent sur tout ce qui touche à la gestion des parties communes d’un immeuble ou d’un lotissement.

Un métier réglementé

Pour pouvoir exercer, cinq conditions sine qua non sont requises : justifier d’un diplôme tel qu’une licence de droit, être détenteur d’une carte professionnelle, pouvoir déposer une garantie financière de 10 millions de francs, disposer d’une assurance professionnelle et, bien sûr, avoir un casier judiciaire vierge. Quant à l’obligation de désigner un syndic, elle est fixée à partir de deux lots de copropriétaires différents dans une résidence ou un lotissement.

Trois ans, en général

Le plus souvent, le syndic est désigné à la majorité absolue lors de l’assemblée générale annuelle par l’ensemble des copropriétaires. Pour que le vote soit validé, il a l’obligation de joindre son projet de contrat à l’ordre du jour. Le mandat est fixé, en général, sur une période de trois ans. Une fois en place, le syndic est chargé de trois missions prioritaires : l’exécution des dispositions du règlement de la copropriété, de l’ensemble des décisions prises en assemblée générale, ainsi que la gestion courante de la copropriété (travaux urgents, tenue à jour les archives du syndicat des copropriétaires, conservation, entretien, recrutement d’un concierge, …)

Des obligations financières et comptables

Un syndic a également des obligations financières, notamment celles d’acquitter au nom du syndicat toutes les dépenses nécessaires à l’administration de la copropriété, toujours concernant les parties communes : factures d’électricité, d’eau, taxe d’ordures ménagères, prestations des artisans auxquels le syndic a fait appel. Enfin, un syndic doit aussi être en mesure de se soumettre à des obligations comptables avec une liste de documents, portés à la connaissance des copropriétaires, conformément à la réglementation.

Un lien étroit avec le conseil syndical

Autre point important, la relation entre le syndic et le conseil syndical, lui aussi élu lors de l’assemblée générale. Formé par une poignée de copropriétaires, cet organe agit en tant qu’interface entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires surtout lorsqu’ils sont nombreux. Le conseil syndical assure donc en permanence le lien avec tous les copropriétaires, en étroite collaboration avec le syndic. Il vient aussi contrôler et approuver les comptes avant l’assemblée générale, un gain de temps inestimable. Quant aux tarifs appliqués par les syndics, depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, les honoraires de syndic professionnel ne sont plus réglementés.

Marie Jeanne Stevaux


 

Le règlement de copropriété

Ce document définit les règles de fonctionnement de copropriété. Il fixe les droits et obligations des copropriétaires ainsi que de tous ceux qui occupent la copropriété (propriétaires et locataires). Par ailleurs, il doit décrire l’usage de chaque lot avec à la fois les parties privatives et les parties communes, en toute transparence. Le règlement de copropriété détermine la part des charges, appelée quote-part, qui incombe à chaque lot.

 

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