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Compromis de vente = marché conclu ?

Dans le domaine de la vente immobilière, le compromis, où vendeur et acheteur sont étroitement liés, est l’une des étapes les plus importantes avant la rédaction de l’acte de vente définitif par le notaire. L’objectif est de concrétiser la transaction en toute sécurité dans un cadre juridique.

Un vrai contrat ?

Conclu bilatéralement, cet acte juridique est un engagement des deux parties à aller jusqu’au bout de la vente. Pour faire simple, le vendeur déclare vouloir vendre son bien tandis que l’acheteur déclare vouloir l’acheter, aux conditions précisées par le compromis. « C’est le seul moyen de contractualiser définitivement la transaction. D’ailleurs, on parle souvent d’avant-contrat, car le compromis se situe juste avant la signature de l’acte de vente définitif. On dit que les deux parties sont liées et si l’une ou l’autre ne voulait plus vendre ou acheter, une somme correspondant à 10% du prix de vente serait due à la partie défaillante. C’est donc un vrai contrat au sens légal du terme », prévient Cédric Bérode, président de la CINC. Une vente est définie quand il y a un accord entre le vendeur et l’acquéreur sur une chose vendue et un prix. Dans le cas d’un achat immobilier, des vérifications doivent être faites des deux côtés et seront explicitées dans une partie appelée « conditions suspensives ».

Pourquoi des conditions suspensives ?

« C’est une réelle sécurité pour les parties, car le bien ne pourra être vendu que si ces conditions sont levées », poursuit-il. Par exemple, lorsque l’acheteur est un particulier et qu’il doit emprunter auprès de sa banque pour financer son projet, cette donne devra être précisée dans le compromis de vente. Par ailleurs, le refus du prêt bancaire vient annuler la vente et l’acompte versé lui sera restitué en intégralité. « C’est pourquoi, il est judicieux d’en informer le vendeur le plus vite possible pour cadrer la transaction dans le temps », poursuit-il.

Faut-il passer par un notaire ?

« Le contrat peut être rédigé sous seing privé ou par un agent immobilier, certes, mais nous le déconseillons fortement. Il est plus prudent de passer par un notaire, dont le rôle est de protéger les intérêts à la fois du vendeur et de l’acquéreur », explique Cédric Bérode. En effet, le compromis de vente est le premier acte rédigé par le notaire et c’est une étape qu’il ne faut surtout pas sous-estimer. Le professionnel procède à des vérifications, notamment tout ce qui touche à la propriété du bien ou aux circonstances de construction. Bien sûr, la situation hypothécaire ou l’accord d’un prêt bancaire ne peuvent pas être vérifiés au moment du compromis. C’est pourquoi, le document sera rédigé avec des conditions suspensives qui seront levées les unes après les autres, avec des délais, pour aboutir à la signature de l’acte de vente authentique incluant tous les renseignements demandés. Si toutes les conditions ne sont pas réunies pour pouvoir concrétiser la vente, le candidat acquéreur pourra récupérer son acompte.

Après la signature, que se passe-t-il ?

Le notaire va collecter toute une série de pièces justificatives pour assurer la sécurité juridique de la transaction : l’état civil des clients, le titre de propriété, les documents relatifs à l’urbanisme, l’état hypothécaire, etc. Avec le délai d’obtention d’un prêt, la signature de l’acte de vente peut prendre environ trois à quatre mois actuellement, parfois plus, selon la configuration. Enfin, si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Marie Jeanne Stevaux


Ce qu’il faut fournir pour les biens en copropriété

  • Le métrage loi Carrez, qui donne la surface du bien vendu.
  • La fiche synthétique de la copropriété.
  • Le règlement de copropriété et l'état descriptif de divisions à jour.
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
  • Un état de l’entretien de l'immeuble.
  • Les documents concernant la situation financière de la copropriété ainsi que celle du copropriétaire vendeur.

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