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Hypothèque, comment ça marche ?

Dans la majorité des cas, un crédit immobilier est assorti d’une hypothèque. Cette garantie, qui porte directement sur le bien et exige l’intervention d’un notaire, permet au créancier, banque ou autre, d’obtenir une saisie pour se rembourser. Détails avec Maître Jacqueline Calvet- Lèques, présidente de la Chambre territoriale des notaires.

Qu’est-ce que l’hypothèque ?

Jacqueline Calvet-Lèques : L’hypothèque est définie comme un droit réel, rattaché à un bien et non à une personne. Ce n’est donc pas un droit personnel. Prise au profit du créancier, la plupart du temps une banque, elle constitue une garantie de paiement, la plus sûre d’ailleurs, et confère un droit de suite sur le bien hypothéqué. Donc, si, par exemple, il venait à l’esprit d’un propriétaire de mettre son bien en vente sans rembourser le restant de son crédit, la banque peut effectuer une saisie quel que soit le propriétaire du bien. L’hypothèque continue à grever le bien même si le propriétaire a changé. Et ce dernier pourrait être inquiété en cas de non remboursement du crédit par le débiteur initial. En clair, les dettes continuent à courir et la procédure serait enclenchée depuis la mise en demeure jusqu’à la saisie et la vente aux enchères.

On évoque parfois la cautionlogement. Est-ce la même chose ?

JCL : Non, car le principe n’est pas le même, le bien n’étant pas hypothéqué. Dans le cas d’une caution-logement, le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui se porte garant. C'est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l'emprunteur dans la même procédure, en fonction du montant dû.

Existe-t-il plusieurs formes d’hypothèque ?

JCL : Elle peut être légale, judiciaire ou conventionnelle. Dans le premier cas, il s’agit de celle qui est prévue d’office par le Code civil, par exemple, l’hypothèque du mineur sur les biens de son tuteur. L’hypothèque judiciaire est constituée aux termes d’un jugement du tribunal. C’est lui qui va ordonner l’inscription de l’hypothèque sur un bien du débiteur. Enfin, lorsqu’elle est conventionnelle, elle est négociée entre le créancier et le débiteur, une banque et un emprunteur, par exemple. C’est d’ailleurs le cas le plus courant qui s’applique aussi bien en cas d’acquisition d’un bien immobilier que lors d’un emprunt pour des travaux, si le propriétaire a besoin d’un prêt bancaire.

L’hypothèque conventionnelle s’applique-t-elle que sur le crédit bancaire ?

JCL : Justement non. Lorsque un particulier prête de l’argent pour une raison quelconque à un autre particulier, le notaire peut effectuer une affectation hypothécaire sur un bien immobilier pour, encore une fois, garantir le remboursement de la dette. Autre cas de figure, un propriétaire vend son bien à un acquéreur en lui offrant des facilités de paiement, donc sans prêt bancaire. Automatiquement, le vendeur sera titulaire d’une hypothèque, appelée privilège de vendeur. Pour officialiser cette procédure, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Comment savoir qu’un bien est hypothéqué ?

JCL : C’est là où intervient le notaire, sur instructions de la banque, puisqu’il va rédiger l’acte d’affectation hypothécaire et le faire inscrire auprès de la conservation des hypothèques, qui dépend des services fiscaux. Pour savoir si un bien est grevé, il faut demander un état hypothécaire où sont mentionnés la durée du prêt, le montant emprunté et le nom du créancier. Je tiens à souligner qu’un même bien peut être hypothéqué plusieurs fois et en cas de saisie, ce sera le créancier le plus ancien qui sera réglé le premier. C’est ce que l’on appelle le rang des hypothèques.

Quelle est la durée et quel coût ?

JCL : La durée d’une hypothèque est conditionnée par celle du prêt avec une année supplémentaire, après le règlement de la dernière traite. En fait, c’est une marge de sécurité supplémentaire pour l’établissement bancaire qui lui permet de vérifier que toutes les échéances ont bien été remboursées. Et en cas de non remboursement intégral à la date prévue, la banque peut renouveler l’hypothèque. Quant au coût, il se situe entre 1 % et 1,8 % du montant emprunté, frais de notaire inclus.

Peut-on vendre un logement hypothéqué ?

JCL : Oui, bien sûr. Le notaire va demander un état hypothécaire puis s’adresser à l’établissement bancaire pour connaître le montant du prêt restant à rembourser et savoir si le prix de vente suffira à couvrir la dette. Dans l’acte de vente, il sera précisé que le bien vendu est grevé d’une hypothèque mais que le vendeur s’engage à obtenir la mainlevée. Le notaire va conserver la totalité du prix de vente afin d’effectuer le remboursement en faveur de la banque. Puis, il procédera à la mainlevée avant de verser le solde du prix au vendeur. Il est vrai que la procédure est parfois longue, entre l’enregistrement de l’acte de vente et le dépôt au bureau des hypothèques. Mais le notaire doit prendre toutes les précautions nécessaires afin que le bien vendu soit libre de toute inscription.

Que signifie la mainlevée ?

JCL : Une fois que le crédit est totalement remboursé et que l’ensemble des dettes a été acquitté, le débiteur va demander à son créancier de lui accorder la mainlevée de l’hypothèque qui grève son bien. La radiation de l’inscription sera effectuée au service chargé de la publicité foncière.

M-J STEVAUX

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