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Vente en viager, comment ça marche ?

D’un côté, une personne âgée qui souhaite compléter sa retraite en transférant son bien, de l’autre un tiers qui, en contrepartie, lui verse une compensation financière jusqu’à son décès : c’est le principe du viager. Un placement parfois intéressant pour le futur acquéreur mais qui comprend un aléa : la longévité du vendeur. Le point avec Maître Jacqueline Calvet-Lèques, présidente de la Chambre territoriale des notaires.

À qui s’adresse la vente en viager ?

Prévu par le Code civil, ce dispositif est destiné aux personnes d’un certain âge qui souhaitent s’assurer un complément de revenus jusqu’à la fin de leur vie. Ce n’est pas la forme la plus répandue en termes de vente immobilière, surtout à l’heure actuelle où l’on vit de plus en plus vieux. Un critère dont le futur acquéreur, également appelé débirentier, doit vraiment tenir compte. D’ailleurs, on cite volontiers pour anecdote, l’épisode Jeanne Calment, qui a enterré son notaire à qui elle avait transféré son appartement. Les enfants du malheureux ont dû continuer à verser la rente jusqu’à la mort de la vieille dame !

Les vendeurs peuvent-ils être plusieurs ?

Bien sûr, le viager peut concerner plusieurs « têtes », par exemple, mari et femme, même une fratrie, du moment qu’ils sont tous propriétaires du bien. Le principe est le même : le débirentier n’aura pas le choix et devra s’engager à verser une rente jusqu’au décès du dernier vendeur, également appelé crédirentier.

Quelles sont les formes de viager ?

En fait, il en existe deux : le viager occupé et le viager libre. Dans le premier cas de figure, le crédirentier se réserve l’usufruit et occupera son logement jusqu’à la fin de ses jours. Dans le deuxième, l’acheteur pourra jouir du bien immédiatement mais la compensation financière qu’il devra verser risque d’être du coup plus élevée.

Comment est estimé le bien ?

Le point de départ est la valeur du bien avec un prix de vente. A partir de là, sera déterminé ce qu’on appelle le « bouquet ». Il s’agit d’une somme que le débirentier devra verser comptant. Ainsi, sur une maison estimée 30 millions de francs, le bouquet peut représenter 10 millions. Les 20 millions restants seront convertis en rente. L’achat en viager s’adresse à une certaine catégorie de personnes qui ont un pécule à placer car pas question d’opter pour un prêt immobilier ni de se désengager du contrat. La loi Scrivener, qui permet de protéger l’acquéreur s’il n’a pas son prêt, n’est pas applicable dans ce cas.

Du coup, comment est calculée la rente ?

On déduit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge du vendeur. Sur la somme trouvée, sera appliqué un indice sur les tables de l’assurance-vie ou sur l’impôt sur la fortune. La rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. A titre d’exemple, pour un vendeur âgé de 73 ans avec un bien estimé à 34 millions, un bouquet de 10 millions et l’indice appliqué, la rente mensuelle s’élèvera à environ 71 000 F. Plus le crédirentier sera âgé et plus sa rente sera élevée. Par ailleurs, les parties prévoient d’indexer la rente généralement sur le coût de la vie.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Comme toute transaction immobilière, le passage devant un notaire est obligatoire du compromis de vente jusqu’à la délivrance de l’acte authentique et les délais sont de l’ordre de deux à trois mois. Cependant, l’achat en viager, outre le fait que la durée de vie est de plus en plus longue, comporte un autre risque pour le débirentier : la vente en viager doit comporter une notion d’aléa. En effet, si le vendeur décède d’une maladie avérée dans les 20 jours après l’acte de vente, le contrat est nul. Par ailleurs, afin de garantir le versement de la rente, le bien acquis par le débirentier sera hypothéqué au profit du crédirentier.

Existe-t-il des avantages fiscaux ?

Pour le débirentier, pas de déduction possible sur sa feuille d’impôt même si la formule relève d’une sorte d’épargneretraite pour lui.
Le crédirentier quant à lui, est tenu de déclarer une fraction de la rente, toujours en fonction de son âge : au-delà de 69 ans, elle représente 30 %.

À combien s’élèvent les frais de notaire ?

La totalité inclut les droits d’enregistrement versés aux services fiscaux, la taxe auprès de la conservation des hypothèques et enfin, la prestation du notaire à proprement parler, qui représente moins de 1 %. Au total, les frais s’élèvent à environ 11 % de la valeur du bien.

Marie Jeanne Stevaux

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