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Acheter entre concubins

Les couples de concubins, propriétaires de leur logement ou envisageant d’acquérir un bien, doivent s’interroger sur leur situation. L’union libre à cet égard n’est pas sans risque, car les concubins sont considérés comme de purs étrangers l’un vis-à-vis de l’autre.

Sur le plan civil, les concubins, contrairement aux époux, n’héritent pas l’un de l’autre. Ils peuvent donc opportunément établir un testament, mais s’il y a des enfants, ceux-ci auront droit à la part minimum que la loi leur réserve. Sur le plan fiscal, le concubin survivant sera lourdement taxé sur les droits qu’il recueille par testament (50%), après application d’un abattement de 300.000 francs.

Le partenaire d’un Pacs est exonéré de droits

Le Pacs ne confère aucun droit, si ce n’est un droit temporaire au logement d’un an, ainsi qu’une faculté d’attribution préférentielle de droit, si celle-ci est prévue par testament. En revanche, le survivant des partenaires sera exonéré de droits de succession en application de l’article Lp.357-0 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie.
D’autres solutions peuvent être envisagées. Ainsi, la convention d’indivision permet au survivant de se maintenir dans les lieux. Il ne peut dès lors s’agir que d’une solution temporaire et transitoire, qui pourra être doublée d’une faculté d’attribution ou d’acquisition. Cette faculté prévue par le code civil reconnaît au survivant le droit d’acquérir prioritairement la quote-part du défunt, sans possibilité d’opposition de ses héritiers.

Et pourquoi pas une tontine ?

La tontine (encore appelée pacte tontinier) est un mécanisme par lequel on acquiert à deux, et en vertu duquel, au décès de l’un, le survivant sera considéré comme étant le seul propriétaire depuis l’origine. Le résultat est extrêmement protecteur pour le survivant, puisque les héritiers du premier conjoint décédé ne peuvent revendiquer aucun droit sur le bien.
Attention toutefois aux idées reçues. La clause de tontine n’est pas adaptée à toutes les situations et peut parfois se transformer en véritable piège. La validité de la tontine repose sur son caractère aléatoire : il doit y avoir égalité de chance (ou de risque), notamment au regard de l’âge et de l’état de santé des concubins. Sur le plan fiscal, le miracle n’existe pas : le survivant sera dans la plupart des cas taxé au titre des droits de succession sur la part recueillie au taux de 50%. Notons que, si le couple est pacsé, le survivant sera exonéré. L’inconvénient majeur de la tontine est qu’on ne peut pas demander la vente ou le partage contre la volonté de l’autre. En effet, du vivant des acquéreurs, il faut toujours l’unanimité pour agir.
Par ailleurs, cette clause de tontine peut également être insérée dans un contrat de société et concerner la pleine propriété de parts sociales.

La constitution d’une SCI

On pourra aussi proposer aux concubins de constituer une société civile immobilière (SCI). La société sera alors l’unique propriétaire du bien. Des statuts et un testament adaptés permettront au survivant de conserver le contrôle de la société. Les concubins associés pourront aussi procéder au démembrement et à un échange croisé des parts sociales en usufruit et en nue-propriété. Cela permettra au concubin survivant de conserver le logement et ce, malgré les éventuelles prétentions des héritiers sur ce bien. Le principe est le suivant : chacun est à la fois nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l’autre.  Au moment du décès, l’usufruit du défunt s’étant éteint, le survivant se retrouve plein propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié, la nue-propriété revenant aux héritiers du concubin décédé. Ainsi, et dans la mesure où le couple aura verrouillé les statuts réservant le pouvoir au survivant, celui-ci pourra conserver et utiliser le logement jusqu’à son propre décès, voire le revendre et investir dans un nouveau bien. Notons toutefois que l’achat par le biais d’une SCI ne permet pas aux associés de bénéficier de la réduction des droits d’enregistrement applicable aux primo-accédants, ainsi que des éventuelles réductions d’impôts relatives au logement principal.

Texte : Nathalie Coste, notaire à Nouméa, membre du groupe Monassier.

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