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La VEFA, un dispositif extrêmement encadré

La VEFA,
vente en l’état de futur achèvement, concerne un logement neuf acheté sur plan, appartement ou maison individuelle. Le dispositif est soumis à une réglementation sécurisée dans l’intérêt du futur propriétaire, tant au niveau du suivi d’avancement de la construction que du financement, et se déroule en plusieurs étapes.

Choisir son futur bien dans un programme de construction, acquérir un logement aux dernières normes ou encore bénéficier d’un plan de financement échelonné et d’avantages fiscaux, la VEFA présente plus d’un atout ainsi que des garanties pour le futur propriétaire. Si l’aspect neuf est un critère fondamental, les matériaux utilisés sont issus des dernières générations avec une meilleure qualité d’isolation phonique, thermique ou encore électrique. Tout est aux normes et le futur propriétaire a même la possibilité de personnaliser son logement. Il est aussi exonéré de la taxe foncière pendant dix ans à partir de la date d’achèvement des travaux. Mais au-delà ces aspects, l’avantage principal réside quand même dans le niveau de sécurité de l’opération : la VEFA est un mécanisme d’achat extrêmement encadré.

Un achat sécurisé à tous les niveaux

En effet, en premier lieu, un programme de construction bénéficie généralement du financement apporté par une banque qui va, en amont, réaliser une étude rigoureuse du promoteur, de ses compétences, de ses réalisations antérieures. Avant même que l’acheteur se pose la question du sérieux du promoteur, la banque aura fait ce travail pour lui, ce qui représente déjà un niveau de sécurité très important. Par ailleurs, une opération de VEFA dans un logement collectif bénéficie de plusieurs garanties. D’abord, la garantie financière d’achèvement : le promoteur doit obligatoirement obtenir une caution garantissant l’achèvement de la construction.

D’autres garanties, directement dues par le promoteur au titre du bien qu’il livre, viennent compléter la liste : la garantie de parfait achèvement, pour « les petits désordres » dans un délai d’un mois après la livraison, la garantie décennale pour la structure de l’immeuble (gros oeuvre et couvert). Enfin, dernier avantage pour l’acquéreur et non des moindres : le prix : un logement en VEFA est acquis moins cher que quand il est déjà sorti de terre. Concrètement, la VEFA fonctionne par la signature d’un contrat de réservation entre l’acheteur et le promoteur. Ce dernier s’engage à bloquer la vente, à un prix ferme et définitif et à lever les conditions suspensives de réalisation du programme : études techniques, obtention du permis, financement… Un délai qui peut prendre entre six et neuf mois, à partir du lancement de l’opération. De son côté, l’acheteur devra avoir effectué toutes ses démarches de financement. La deuxième étape consiste à passer devant un notaire pour la rédaction de l’acte authentique qui viendra concrétiser l’achat du bien.

Des fonds débloqués progressivement

Un calendrier est établi, prévoyant les tranches de réalisation des travaux. La banque va débloquer le montant de l’emprunt proportionnellement à l’état d’avancement de la construction. A chaque étape, une fraction du prix d’achat également appelée appel de fonds sera appelée. Enfin, 5 % du montant global est consigné chez le notaire jusqu’à l’obtention de l’avenant de prise en charge de la garantie décennale et la délivrance du certificat de conformité. Un autre verrou de sécurité…

Quid du remboursement du prêt ?

Pendant toute la durée de la construction, les mensualités de remboursement ne portent que sur les intérêts des sommes débloquées. Elles correspondent aux intérêts dits « intercalaires ». Ce système de prêt permet, grâce au déblocage progressif des fonds, de poursuivre le paiement éventuel d’un loyer ou d’un autre emprunt, en attendant la mise à disposition du bien.

Marie Jeanne Stevaux

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